浅谈泉州市物业管理行业的现状与将来

摘 要:地处东南沿海的海峡西岸名城泉州近年来物业管理行业得到了一定的发展,但与快速发展的社会经济相比仍存在一定的差距,本文通过对泉州市物业管理行业发展现状及存在问题的分析,有针对性地提出应对与解决存在问题的途径与方法,为泉州物业管理行业的健康发展提供了有益的参考。

关键词:物业管理;现状分析;加强管理;推进改革;优质服务;塑造品牌
  随着我国住房制度改革的深入,地处东南沿海的海峡西岸名城泉州的城市建设也迅速发展,伴随着房地产业的繁荣,泉州的物业管理行业也迎来了发展的良好时机,截止目前为止,全市注册登记具有资质的物业管理公司有219家,其中一级资质企业1家,二级资质企业6家,三级资质企业140家,暂定三级资质企业72家,全市现有实施物业服务项目484个,管理面积2265万平方米,从业人员达5000多人。全市主要城区住宅小区物业服务覆盖率达74%,现有 5家物业管理企业通过ISO9000国际质量体系认证,先后有4个小区荣获国家级物业管理示范(优秀)住宅小区,有8个小区荣获省级物业管理示范(优秀)住宅小区、商厦。物业管理行业在改善人民群众生活和工作环境、提高城市管理水平、促进社会就业、维护社会稳定等方面发挥了积极的作用。
  但与火爆的泉州房地产业相比,物业管理行业的发展却形成一定的反差,明显滞后于房地产业的发展,与拥有全省济经总量三分之一强的重要中心城市泉州强劲的经济发展速度形成强烈的对比,物业服务行业的发展缓慢。由于物业服务行业定位的微利性,使本以起步较晚、基础薄弱的行业举步维艰,处于相对弱势的行业地位,长期以来,物业管理行业得不到政府与社会足够的重视,国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布与实施后,泉州物业管理行业开始驶入较快发展的轨道,但与先进城市相比还存在着较大的差距。
  一、泉州市物业管理行业的发展现状及存在的问题
  近年来,海峡西岸名城泉州房地产市场发展迅猛,但与其配套的物业管理的行业发展却呈现出相对滞后的状态,行业内存在着一些问题,引发了不少的社会热点与争议,制约了物业管理行业的发展,主要体现在:
  1、地方性、可操作性的物业管理相对应的法制建设明显滞后,《条例》颁布施行后,但相应法律法规的实施细则及执行实施的地方性文件却没有出台,物业管理相关主体的法律责任不清。《条例》的正式实施,为物业管理事务工作提供了法律依据。但真正实施起来,仍缺乏可操作性,不便于实际作业。《条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”但在泉州,物业管理企业长期以来均在无偿为自来水公司代收代缴水费,承受着大量人力、物力、财力的付出,却背负着水损与管道维修任务的不合理负担,使本以保本微利的企业雪上加霜,制约了物业企业的发展,时至今日,这一问题仍得不到根本的解决。
  2、房地产开发建设与后续管理职责不清,缺乏有效的衔接。从产业链条来看,物业管理是与房地产开发和住宅建设相配套的服务,因此,也是房地产建设的一项长期的售后服务。但一些开发商为了促进房地产的销售,追求短期利益,往往以牺牲物业管理企业的利益,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的物业管理工作带来困难,留下大量的善后问题给物业管理企业来处理,致使小区管理留下大量的房地产“后遗症”,业主把对开发商的不满,转嫁发泄给物业服务企业。物业管理单位替开发建设单位背负责任,引发了大量的矛盾与纠纷,加大了物业管理企业的压力,
  3、业主物业服务消费观念较弱,花钱买服务的观念还未形成。业主既希望享受服务,又不愿意交纳相应的服务费用。在泉州,物业管理公司被业主拖欠物业管理费的现象十分普遍,由于缺少资金运作,致使物业服务入不敷出、难以为继,物业企业不能实现良性运转,成为物业服务企业持续发展的障碍。尽管《条例》中明确规定业主逾期不交纳物业服务费用的,物业管理企业可以向法院提起讼诉,向业主追讨欠款,但业主一般欠费不多,真正打起官司来对物业管理企业来讲也费时、费力。
  4、部分物业服务企业经营管理不规范,整体管理与服务水平不高,市场竞争无序,竞争机制不健全,物业服务市场机制亟待进一步完善。由于缺少有效地监督管理机制,目前物业管理行业仍不够规范,部分企业投机取巧,个别企业巧立名目,多收费、少服务,或提供质价不符的服务,激起了业主与物业服务单位的矛盾,损害了物业服务行业的社会形象。再加上物业服务企业的准入门坎不高,物业市场竞争机制没有形成,致使物业服务企业鱼龙混杂,管理水平参差不齐。
  5、物业维修基金筹集与归集不到位。由于各地维修基金管理模式、筹集与归集不规范,再加上早期开发的物业小区没有预收公共维修基金,给后续的公共设施、设备维修带来困惑,因维修资金不能及时到位或维修资金不能动用,致使小区公共设施、设备不能及时有效地进行维修与改造,造成小区业主对物业管理单位的误解,引发了小区业主对物业单位的不满。
  6、物业管理从业人员素质偏低,专业人才紧缺。目前物业管理企业的从业人员相当部分来自“转制、转岗、转业”的人员及农村进城务工人员,不少人员未经培训就仓促上岗,缺少相应的业务培训。由于行业的微利性,物业服务企业经济条件不好,不能吸收较好的专业人员,胜任岗位的专业人员奇缺。
  7、开发企业对物业管理的重要性认识片面、重视不够。大部分的物业公司派生于房地产开发公司,往往开发一个项目就拉扯出一帮物业管理人员,从理论上、专业技能上都达不到应有的管理与服务水平,存在相当多的隐患。
  二、泉州市物业管理行业未来展望
  尽管《条例》为物业管理的市场化、专业化、规范化勾勒出了总体的格局,规划了美好的发展前景,并呈现出良好的发展态势。但随着市场竞争加剧,相应配套的物业管理法律、法规相继出台,业主法律与维权意识逐步提高,物业管理企业将面临着新的挑战,物业管理行业要实现良性的发展,应在相关主体的参与下,按照各自的职责与权限,落实相应的工作。但目前物业管理行业仍是处于一个相对混沌的状态,从泉州物业管理行业的发展现状来看,要使物业管理行业的良性发展,必须有针对性地对以下几 个方面进行加强:
  1、依法加强物业管理,为物业管理的发展创造良好的法制环境。
  国务院《物业管理条例》正式施行后,对确定物业管理原则、规范物业管理招投标程序、明确企业资质条件及管理服务内容、细化业主委员会与物业服务企业之间的权利义务等均做出了统一规定,为物业服务管理的发展创造了良好的法制环境,但仅有物业管理的基本大法是远远不够,需要相应配套的地方性实施细则,以便于实际操作,减少物业服务相关主体之间的矛盾与冲突。针对相关配套的地方性物业管理法律法规滞后于实际的物业管理事务工作,致使在处理物业事务的过程中没有相关法律法规可依的状况,因此,地方各级政府应根据各地特点,有针对性的出台相应的办指导性文件,以规范物业管理企业的运作。物业管理的运行机制必须遵循市场规律、引入竞争机制,物业服务企业与业主是平等的民事主体关系,物业服务企业之间是互相竞争的市场主体关系。因此,在市场准入、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面,亟须制定相关的规范性文件来进行约束和规范,为企业的正常运作提供法律依据。地方物业协会应主动呼吁,敦促《条例》等相关配套的法律、法规的出台,以促进物业管理行业沿着法制化的轨道健康发展。
  2、充分发挥物业管理行业行政主管部门的作用,主管部门应给予足够的重视,规范行业管理,提高行业的形象,使泉州物业管理走出一条创新的道路。物业服务管理要以市场需求确定服务定位,满足不同层次的物业服务需求。搞好调查研究,关注生民,物业服务必须充分关注大众群体,广大的中低收入者是物业服务的主体,必须根据广大群众的基本需求和承受能力,选择好服务内容和收费标准。同时还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系,找准效率与公平之间的平衡点,在提高物业服务的同时化解社会矛盾,在不断探索、实践物业管理有效方式的过程中加以解决。
  3、加强物业管理相关法律法规的宣传工作,提高业主的参与意识,使业主了解相关的物业知识,明确自己的权利和义务。长期以来,物业管理企业与业主之间矛盾重重,主要原因之一是业主对于物业管理行业不理解。一些业主未摆脱以前的观念,认为物业服务只是扫扫地,看看门,维护小区安全而已的简单服务工作,或者对物业管理企业提出物业服务合同的要求,片面认为缴交了物业服务费,物业服务单位就应该统包一切,小区业主没有真正认识到物业管理的重要性及其真正管理内涵,不了解自己应尽的权利和义务,被服务和有偿服务的意识与观念淡薄。
  4、物业管理要优先提倡服务意识,向居民提供良好的物业服务,不断提高全市人民的居住水平。当前,泉州市物业管理服务的覆盖程度和服务水平,还远远滞后于社会的需求。为此,必须加快推进物业管理的社会化、专业化、市场化,在明确业主与物业管理公司之间的权利义务关系,规范物业管理市场主体行为的前提下,建立公平的市场竞争环境,促使物业管理企业上水平、上规模,为群众提供良好物业服务。
  5、转变思想观念与服务理念,物业管理企业要变“管理”为“服务”。由于沿习多年的思维与习惯,物业管理的“管理”思维深深印记的物业服务人员的潜意识内。通过物业服务观念的转变,变被动服务为主动服务。深刻认识物业管理中管理与服务的区别,物业管理的对象是物业及其设施设备,管理的内容主要是对住宅小区的维护管理、治安管理、绿化管理、清洁卫生管理、相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值、增值,并创造舒适的居住与生活环境。
  6、强化物业品牌建设,通过物业管理品牌建设来使物业保值增值,责成开发商提供相关的物业硬件,为搞好物业管理控制好源头。物业的工程质量直接关系到物业管理的成功与失败,为促进物业管理行业的发展,相关行政主管部门必须在源头上把好物业质量的关口,减少业主因物业工程质量问题所产生的纠纷引发与物业管理单位的矛盾,给物业服务企业的成功管理创造良好的条件。在今后一定时期,物业品牌观念将受到重视,物业行业的发展将进入整合与规模化经营时期。随着市场竞争机制的引入,今后开发建设单位或小区业主在选择物业管理公司时,企业拥有多少名专业人才,是其中一项重要因素。因此,树形象、创品牌,也将是今后物业管理企业发展方向。企业形象、信誉在市场经济条件下是市场准入的一个重要条件。纵观当今著名的企业,无不注重企业形象的建设,把企业信誉作为企业生存的根本。物业管理提供的产品是无形的服务,必须通过提供高质量和有特色的服务,让业主、用户从心里感到满意,才能为企业树立良好的形象,产生品牌效应。
  多年的物业管理实践给我们深刻的启示,城市房地产开发建设是城市的一张名片,而良好的物业管理能更好突出城市的品位,显示出城市的个性与风格。作为新兴朝阳产业的物业管理行业,其发展前景是不言而喻的,物业管理行业理应有更好的作为,更好的发展势头。但物业管理行业的发展道路并不平坦,只要物业管理界的同仁们时刻保有强烈的使命感和高度的责任感,充分认识行业和工作的重要性与迫切性,努力做好本职工作,履行好服务社会的责任。在物业管理的行业内进行不断的开拓与创新。泉州物业管理行业的发展任重而道远,我们有理由相信,通过泉州物业管理企业同仁的努力,泉州物业管理行业将迎来快速的发展时期。

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